Bundesweite Mietspiegel, Immobilienpreise und BodenrichtwerteImmobilienpreise regional analysiert


Erfolgreicher Hausverkauf - Das gilt es vor, während und nach der Vermarktungsphase zu beachten!

Ob nun eine aktuelle zyklische Hochpreisphase ausgenutzt wird oder aus privaten sowie beruflichen Gründen: Ein Hausverkauf kann vielfältige Gründe haben. Wichtig dabei ist, dass die Veräußerung zu einem fairen Verkaufspreis und in einer zeitlich angemessenen Schiene abläuft. Daher gilt es vor, während und nach der Vermarktung einige Dinge zu beachten, mithilfe derer der Grundstein für einen erfolgreichen und reibungslosen Hausverkauf gelegt werden kann. Vorbereitungsphase als Grundstein zum erfolgreichen Hausverkauf Der Hausverkauf stellt für die meisten Eigentümer ein einmaliges bzw. seltenes Ereignis mit weitreichenden Auswirkungen vor allem aus finanziellen Gesichtspunkten dar. Bevor das Haus verkauft wird, sollte daher ausreichend Zeit in die adäquate Vorbereitung investiert werden, damit die Vermarktung mit ausreichend Weitsicht und Sorgfalt erfolgen kann. Zeitdruck ist einer der entscheidenden Faktoren, der sich oftmals negativ auf den erzielten Verkaufspreis auswirkt. Daher lohnt es sich, ein schlüssiges Vermarktungskonzept inklusive Checkliste zu erstellen. So können mithilfe von definierten Meilensteinen die jeweiligen Maßnahmen mit ihren zeitlichen Rahmenbedingungen besser festgelegt und überprüft werden. Sollten sich gewisse Aufgaben und Maßnahmen unvorteilhaft entwickeln, kann transparent und vorausschauend nachjustiert werden.

Vermarktung in Eigenregie oder mit professionellem Immobilienmakler?

Ist die Entscheidung zum Hausverkauf getroffen, fragen sich viele Eigentümer zunächst, ob sie die Vermarktung der Immobilie selbst durchführen wollen oder ob sie einen erfahrenen Makler engagieren sollten. Dabei unterschätzen viele, wie aufwendig und zeitintensiv ein solcher Hausverkauf sein kann. Zudem werden hierbei Fach- Branchenkenntnisse erfordert, die branchenfremde Personen einfach nicht haben können. Wer natürlich bereits Erfahrungen in der Immobilienbranche sammeln konnte, sei es im Beruf oder bereits ein Objekt verkauft wurde, der kann natürlich selbst tätig werden. Ansonsten sollte der Immobilienverkauf mit all seinen Facetten in Zusammenarbeit mit einem Makler durchgeführt werden. Dieser verfügt nicht nur über das nötige Know-how, um den Verkauf in möglichst kurzer Zeit zu einem angemessenen Verkaufspreis zum Abschluss zu bringen; er begleitet den Eigentümer über den Kaufvertrag bis hin zur kompletten Objektübergabe inklusive Nachbetreuung.

Maklervertrag abschließen: Qualifizierter Alleinauftrag verspricht größte Erfolgschancen

Soll das Haus zusammen mit einem Immobilienmakler vermarktet werden, dann wird im Regelfall ein Maklervertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen. Dieser beinhaltet alle Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit betreffend. Er enthält neben der Festsetzung der Maklerprovision auch die Rechte und Pflichten der beiden Parteien sowie die Leistungsbeschreibung der Maklertätigkeit. Der Maklervertrag kann als einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag abgeschlossen werden. Der einfache Maklervertrag ist zeitlich meist unbegrenzt und lässt es dem Verkäufer frei, noch weitere Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Nicht nur für den Makler ist diese Form eher unvorteilhaft. Makler, die über einen einfach Vertrag engagiert werden, investieren im Normalfall nicht ausreichend Kapazität in die Vermarktung des Objekts - schließlich ist die Gefahr, dass ein anderer Makler zuvorkommt, ständig gegeben. Daher sollte mindestens ein Alleinauftrag, besser noch ein qualifizierter Alleinauftrag an den Makler erteilt werden. Dieser ist für beide Parteien fair ausgestaltet und versichert dem Makler, dass nur er allein mit dem Verkauf engagiert wird. Daneben wird dem Verkäufer zugesichert, dass alle vorhandenen Kapazitäten und adäquaten Vermarktungsmethoden auf den erfolgreichen Verkauf des Hauses fokussiert werden.

Vermarktungsart: diskreter Verkauf, Bieterverfahren oder klassische öffentliche Anzeige?

Auch die jeweilige Vermarktungs- bzw. Verkaufsart sollte möglichst frühzeitig festgelegt werden. Als Eigentümer steht man dabei zunächst vor der Wahl, ob der Verkauf diskret oder konventionell über ein öffentliches Inserat ablaufen soll. Beim diskreten Verkauf wird die Immobilie zunächst nur anhand eines Kurz-Exposés ohne genauere Angaben über Lage, Grundriss und Adresse inseriert. Oftmals bekommt auch nur ein ausgewählter Personenkreis - in der Regel das Kundenportfolio bzw. Kontaktnetzwerk des Maklers - die Immobilie zum Verkauf angeboten. So schützen sich die Verkäufer vor "Tratschereien" neugieriger Nachbarn, Verwandten und Bekannten, die somit nichts über den Verkauf und die im Raum stehende Verkaufssumme erfahren. Auch potenzielle Einbrecher, die über Immobilienanzeigen gerne ihre nächsten Einbruchziele ausspähen, werden so ferngehalten. Dagegen erfolgt die herkömmliche Vermarktung klassisch über ein öffentliches Inserat, das alle nötigen Informationen auf Basis des ausgearbeiteten Exposés enthält. Eine weitere mögliche Strategie beim Immobilienverkauf stellt das Bieterverfahren dar. Dabei findet die Verkaufspreisverhandlung nach einer Sammelbesichtigung über eine Bieterrunde statt. Diese kann beispielsweise über ein Online- oder Offline-Verfahren ablaufen. Es ermöglicht vor allem bei schwierig zu vermarktenden Objekten einen schnellen Abverkauf zu einem möglichst attraktiven Preis. Anders als bei einer Auktion bleibt es hier letztlich immer noch dem Eigentümer überlassen, das jeweilige Höchstgebot anzunehmen.

Zusammenstellung aller notwendigen Dokumente

Eine weitere wichtige Säule in der Vorbereitungsphase des Immobilienverkaufs ist die Zusammenstellung aller wichtigen Unterlagen. Da hier teilweise Ämter bemüht werden müssen, sollte schon frühzeitig mit den Aktivitäten dazu begonnen werden. So hat man als Eigentümer auch bei Beauftragung eines Maklers die Möglichkeit, aktiv zur Verringerung der Verkaufszeit beizutragen. Zur Marktwertermittlung, Erstellung des Exposés und vollständigen Objektübergabe sollten daher folgende Unterlagen vorhanden sein:

Grundriss und Schnittansichten des Hauses
Lageplan
Grundbuchauszug
Energieausweis
Flurkarte
Versicherungspolice zur Wohngebäudeversicherung
Rechnungen über umfangreiche Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahmen
alternativ: Aufstellung der Hausnebenkosten oder Mietverhältnisse (inkl. Mietverträge)
Seriöse Marktwertermittlung des Objekts: Käufer nicht verschrecken

Der für viele wohl wichtigste Punkt auf dem Weg zum erfolgreichen Hausverkauf stellt die Ermittlung des adäquaten Marktwertes dar. Dieser wird neben der Größe, Lage und Ausstattung des Hauses vor allem durch die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation im jeweiligen Immobiliensegment bestimmt. Die angemessene Festsetzung des Angebotswertes ist deshalb so wichtig, da beispielsweise ein zu niedrig angesetzter Angebotswert leicht Misstrauen bei den Interessenten erweckt. Bei einem zu günstig angeworbenem Haus vermuten potenzielle Käufer direkt einen Haken - wie Schimmel- oder Schwammbefall - und sind daher eher zurückhaltend. Dagegen wirkt auch ein zu hoch angesetzter Angebotspreis eher abschreckend. Keiner möchte einen unangemessenen Aufschlag bezahlen; dementsprechend niedrig wird auch die Resonanz auf das Inserat ausfallen. Wird dann der Preis im nächsten Schritt reduziert, dann spekulieren mögliche Interessenten auf weiter fallende Preise und sind wiederum zurückhaltend. So entwickelt sich leicht ein Teufelskreis, aus dem am Ende ein unzufriedenstellender Verkaufspreis resultiert.

Seriöse Marktwertermittlung: drei einschlägige Verfahren

Immobilienmakler und -gutachter bedienen sich in der Regel drei einschlägiger Verfahren, um Immobilien objekt- und situationsspezifisch am Markt einzuwerten - das Ertragswert-, Sachwert- sowie Vergleichswertverfahren. Diese Verfahren werden meist in Kombination zueinander verwendet, wobei sich dennoch für bestimmte Objektarten und Nutzungssituationen Präferenzen ergeben. Im Falle eines fremdgenutzten bzw. vermieteten Mehrfamilienhauses wäre das Ertragswertverfahren das Mittel der Wahl. Hierbei werden die jährlichen Nettoerträge mit einem objektspezifischen Kaufpreisfaktor multipliziert. Dessen Höhe hängt von Faktoren wie der Lage, Ausstattung, Bausubstanz und Baujahr der Immobilie ab. Soll dagegen ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus verkauft werden, dann ist meist das Sachwertverfahren die priorisierte Bewertungsmethode. Hierbei wird der Marktwert aus dem Gebäudezeitwert und dem Grundstückswert ermittelt. Der Zeitwert kann dabei aus dem Wiederbeschaffungswert (Neubaukosten) abzüglich der Abnutzungskosten berechnet werden. Der Grundstückswert ergibt sich aus Grundstücksgröße und gültigen Bodenrichtwert. Bei der letztendlichen Festsetzung des Angebotswertes wird der Makler das Haus natürlich auch mit ähnlichen Objekten vergleichen. Letztlich spielt dabei auch die Erfahrung und das Gefühl für den Markt eine wichtige Rolle.

Das Haus zum Strahlen bringen: Vorbereitung zum Fotoshooting für das Exposé und Besichtigungstermine

Ob nun beim Fotoshooting zu den repräsentativen Bildern für das Exposé oder zur späteren Besichtigung gilt: Der erste Eindruck ist entscheidend. Daher sollte das Haus im Innen- wie auch Außenbereich entsprechend aufgehübscht werden. Zunächst sollte unnötiger "KrimsKrams" entsorgt und dunkle Ecken entrümpelt werden. Auch kleine Schönheitsreparaturen und Ausbesserungsarbeiten gilt es vorab durchzuführen - die Investitionskosten werden sich später deutlich im Verkaufspreis bemerkbar machen. Auch die Grünanlgen sollten ausreichen Aufmerksamkeit bekommen - ein gemähter Rasen, geschnittene Sträucher und Büsche wirken direkt ordentlicher und werten das gesamte Objekt auf. Auch die Dekoration und Einrichtung sollte möglichst neutral, aber dennoch wohnlich gestaltet werden. Deshalb sollten persönliche Fotos und Erinnerungen weichen und gezielt platzierte Deko-Elemente eingesetzt werden. So lässt sich mit einem flauschigen Handtuch im Bad, einer dekorativen Schale mit frischem Obst auf dem Esstisch oder akkurat drapierten Kissen auf der Couch direkt eine wohnliche Atmosphäre vermitteln. Wer hierbei Unterstützung und Anregungen benötigt, kann sich auch an professionelle "Home-Stager" wenden. Diese beschäftigen sich mit dem emotionalen und optischen Aufwerten von Immobilien. Generell ist es wichtig, den Kaufinteressenten eine erste Idee und positiven Eindruck über die Wohnatmosphäre im Haus zu geben; gleichzeitig sollte ihnen aber noch genug Freiraum für ihre eigenen Einrichtungsideen gegeben werden.

Die Vermarktungsphase

Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und Anzeigenschaltung: Ansprechende Präsentation Immobilie Parallel zu den nötigen Vorarbeiten kann direkt mit der Erstellung des Exposés, dem Steckbrief zum Haus begonnen werden. Das Exposé sollte neben allen technischen und baulichen Fakten wie dem Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Endenergieverbrauch sowie Primärenergieträger vor allem ansprechende Bilder enthalten. Falls es die Umstände erlauben, sollten die Fotos möglichst an einem hellen, sonnigen Tag durchgeführt werden. Dazu sollten alle Rollläden geöffnet und Lichter eingeschaltet werden. Extras wie ein Kamin, Sauna oder Pool sollten gezielt in Szene gesetzt werden. Als Titelfoto für die Immobilienanzeige kann eine Frontalaufnahme des gesamten Anwesens dienen oder auch eine Drohnenluftaufnahme. Die heutige Technik macht es auch möglich, virtuelle 3-D-Rundgänge in das Online-Inserat zu integrieren. Was am Ende wie präsentiert und umgesetzt wird, hängt immer von den Rahmenbedingungen und der jeweiligen Zielgruppe ab - hier sollte eine enge Abstimmung mit dem Makler erfolgen. Ansonsten gilt es, die Immobilie anhand des Exposés in regionale wie überregionale Tageszeitungen, Fachzeitschriften sowie den gängigen Online-Immobilienportalen zu inserieren. Simultan dazu kann der Makler das Haus auch in sein persönliches Portfolio aufnehmen und so seinem Netzwerk anbieten.

Professionelle Vorbereitung und Durchführung der Besichtigungstermine

Nach erfolgter Anzeigenschaltung sollten die Interessenten hinsichtlich ihrer Bonität und wahren Kaufabsicht zu vorgefiltert zu werden. Mit gezielten Fragen wird der Makler auch etwaige Schaumschläger und "Besichtigungstouristen" entlarven, zu deren Hobby es zählt, Immobilien zu besichtigen, die aber keine klaren Kaufabsichten verfolgen. Zur Immobilie passende Interessenten werden am besten in einem 45-minütigen Turnus zur Hausbesichtigung vor Ort geladen. Zur Prüfung der >Bonität sollten sie dazu am besten direkt eine Selbstauskunft mitbringen. Entsprechende Vorlagen hierzu sind frei im Internet verfügbar. Damit lässt sich eine realistische Risikoeinschätzung treffen. Der Anfang der Besichtigung sollte möglichst im schönsten Raum des Hauses starten. Hierzu bietet sich beispielsweise ein offener Wohn- und Essbereich an. Auch das Abschlussgespräch sollte hier stattfinden. Das hilft einen positiven Endeindruck zu hinterlassen. Während der Besichtigung sollte den Interessenten möglichst viel Freiraum gelassen werden - nur die wichtigsten Daten und Fakten sollten genannt werden. Dadurch können sie sich gedanklich bereits vorstellen, wie es wäre, im Haus zu wohnen. Um Begehrlichkeiten zu erwecken und eine Wettbewerbssituation aufzubauen, sollte während der Besichtigung beiläufig von anderen Interessenten gesprochen werden. Dies sind wichtige Weichenstellungen, die sich bei der späteren Preisverhandlung positiv auswirken können.

Preisverhandlung: nicht vorschnell festlegen

Vor der Preisverhandlung sollten sich die Eigentümer bereits über ihr unterstes Preislimit im Klaren sein. Erste Kaufpreisangebote von Interessenten sollten zudem nicht vorschnell angenommen werden. Im Zweifel sollte um Bedenkzeit gebeten werden. Gerade Makler sind sehr erfahren und geschickt in Preisverhandlungen. Wichtig ist es, eine kundenorientierte Nutzenanalyse durchzuführen. Dabei sollten die Käuferwünsche im Vordergrund stehen. Auf diesen sollten auch die späteren Verkaufsargumente basieren und so gezielt platziert werden. Nach erfolgreicher Vermarktung: darauf kommt es bei der Verkaufsabwicklung an! Ausgestaltung des Kaufvertragsentwurfes: Neutrale Beratung durch Makler und Notar Sobald sich Kaufinteressent und Käufer auf einen für beide Seiten akzeptablen Kaufpreis geeinigt haben, muss der Verkauf noch über einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abgeschlossen werden. Nur über diesen Weg wird dieser wirksam und ist rechtlich gültig. Dieser hat eine große wirtschaftliche Bedeutung, hält er doch die Rahmenbedingungen des gesamten Hausverkaufs fest. Daher sollte der Entwurf gründlich und sorgfältig ausgearbeitet werden - der Vertrag sollte alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer enthalten. Die Ausfertigung sollte daher in enger Absprache mit dem Immobilienmakler erfolgen. Auch der Notar kann hierfür eine neutrale Expertenauskunft geben.

Hausübergabe und Grundbucheintrag erst nach Kaufpreiseingang

Nach erfolgter Vertragsunterzeichnung wird für den Käufer zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese soll den Käufer die Sicherheit geben, dass der Verkäufer nicht noch nachträglich Belastungen auf dem Objekt vornimmt bzw. die Immobilie nochmals verkauft. Nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung kann der Käufer den vertraglich festgelegten Kaufpreis an den Verkäufer bezahlen. Zusätzlich muss er noch alle weiteren Verbindlichkeiten wie die Festsetzung der Grundsteuer entrichten. Sobald der Kaufpreis auf dem Verkäuferkonto eingegangen ist, muss er dessen vollständigen Eingang beim Notar bestätigen. Dieser veranlasst daraufhin den Umschreibungsantrag an das zuständige Grundbuchamt. Mit erfolgter Eintragung in das Grundbuch wird der Käufer schließlich zum rechtmäßigen Besitzer der Immobilie. Im Anschluss folgt noch die Objektübergabe inklusive Schlüssel und aller relevanten Dokumente. Zur rechtlichen Absicherung sollte hierbei auch ein Übergabeprotokoll geführt werden, das alle Mängel, Zählerstände und übergebene Unterlagen bzw. Schlüssel dokumentiert.

So ist die Situation beim Hausverkauf in den Metropolen in Deutschland:

| Leipzig | Hamburg | Dresden | Berlin | Chemnitz | München | Frankfurt am Main | Bremen | Magdeburg | Nürnberg | Düsseldorf | Halle Saale | Essen | Dortmund | Köln |







Alle Orte: A  |  B  |  C  |  D  |  E  |  F  |  G  |  H  |  I  |  J  |  K  |  L  |  M  |  N  |  O  |  P  |  Q  |  R  |  S  |  T  |  U  |  V  |  W  |  X  |  Y  |  Z  |  Billigste  |  Teuerste  |  Hausverkauf  |  Immobilienbewertung
  Impressum  Privacy / Datenschutz