Bodenrichtwerte in Bayern - teures Pflaster oder günstiges Bauland?
Der Bodenrichtwert unterscheidet sich wohl in keinem Bundesland Deutschlands so erheblich, wie im Freistaat Bayern. Im Durchschnitt liegt er über dem Bundesdurchschnitt, doch regional bestehen enorme Unterschiede. So sind die höchsten Preise in der Landeshauptstadt München sowie den umliegenden Städte und Gemeinden zu finden. Dort herrscht ein enormer Zuzugsdruck, der die Baulandpreise und damit die Bodenrichtwerte stetig weiter steigen lässt. Hier finden die Menschen Arbeit und zugleich einen hohen Freizeitwert. Jedoch müssen Haushalte im Raum München mit einer deutlich höheren Belastung durch Kosten des Wohnens rechnen.
Dies gilt sowohl für Mieten als auch für Eigentum. Hingegen finden sich fernab der Metropolregionen München, Nürnberg und Augsburg durchaus Gegenden, in denen die Bodenrichtwerte moderat und vergleichbar mit ostdeutschen Bundesländern ausfallen. In diesen, meist grenznahen Regionen, müssen meist Abstriche hinsichtlich der Infrastruktur in Kauf genommen werden. Die Versorgung mit schnellem Internet etwa ist auf dem Land noch immer problematisch. Auch die größere Entfernung zu Zentren des Handels, der Bildung und der Gesundheit wirken sich hier auf den Bodenrichtwert aus, der dort deutlich geringer liegt.
Generell kann behauptet werden, dass der Bodenrichtwert im Süden Bayerns deutlich höher liegt als im Norden, im Durchschnitt jedoch selbst in ländlichen Räumen noch immer höher als in den anderen 15 Bundesländern.
Die unterschiedlichen Bodenrichtwerte werden daher im Folgenden pro Region genauer betrachtet.
München und das direkte Umland: die höchsten Bodenrichtwerte Deutschlands
München ist bekannterweise das teuerste Pflaster Deutschlands. Dies gilt nicht etwa nur für Restaurant- oder Theaterbesuche oder den Shoppingtrip, sondern besonders für die Bodenrichtwerte. Die Landeshauptstadt wächst stetig und mehr und mehr Menschen finden hier Arbeit oder beginnen an den renommierten Universitäten ihr Studium. Daher verwundert es kaum, dass der enorme Zuzugsdruck die Preise steigen lässt. Hinzu kommen die optimalen Standortbedingungen der Metropole: Perfekt funktionierender ÖPNV, mehrere Kliniken mit besonders hervorragendem Ruf, das breite Freitzeitangebot und Naherholungsmöglichkeiten und schließlich auch die geringe Entfernung zu den Alpen, die Sommer wie Winter zahlreiche Menschen an den Wochenenenden anlocken.
In München selbst wird kaum Bauland für das privaten Einfamilienhaus ausgewiesen. Vor allem Bauträger sichern sich die wenigen, verfügbaren Bauflächen in Zentrumsnähe. Hingegen wachsen die direkt umliegenden Gemeinden, in denen teils ebenso hohe Baulandpreise erzielt werden. Diese liegen oft bereits im vierstelligen Bereich pro Quadratmeter. Die High Society zieht es vor allem in den grünen Münchner Süden. Im nördlichen Anschluss an die Landeshauptstadt fallen die Preise gemäßigter aus. Hier dominiert vor allem die Landwirtschaft. Nichtsdestotrotz herrschen auch dort hohe Bodenrichtwerte.
Südostoberbayern - Seen und Berge zwischen München und Salzburg
Besonders das Inntal gehört zu den beliebtesten Gegenden Deutschlands, insbesondere aufgrund der Nähe zur Metropole München, jedoch auch aufgrund der idyllischen Lage in der Nähe der bayerischen Alpen. In dieser Gegegnd werden äußerst hohe Bodenrichtwerte erzielt, welche sich meist im mittleren bis oberen dreistelligen Bereich pro Quadratmeter bewegen. Hier werden die Preise vor allem durch den hohen Freizeitwert weiter gesteigert. Das Leben dort, wo andere ihren Urlaub verbringen, wirkt sich damit direkt auf den Bodenrichtwert aus.
Südliches Oberbayern und Allgäu - Ländliche Gegegnd und hohe Preise
So verhält es sich etwa auch im südlichen Oberbayern und dem benachbarten Allgäu. Besonders für die Schlösser Neuschwanstein und Linderhof, aber auch für den Ammersee, den Starnberger See, den Tegernsee und den Kochelsee bekannt, werden in der Region zwischen dem oberen Illertal und dem oberen Isartal vergleichbare Bodenrichtwerte wie in Südostoberbayern erzielt. Je weiter westlich, desto geringer die Baulandpreise, denn man entfernt sich weiter vom Verdichtungsraum der Metropole München. Unabhängig davon liegt der Bodenrichtwert in dieser Gegend immer noch deutlich über dem bayerischen Durchschnitt.
Niederbayern - zwischen aufstrebendem Wirtschaftsstandort und landwirtschaftlicher Prägung
Keine Region Bayerns unterscheidet sich hinsichtlich des Bodenrichtwerts so sehr voneinander, wie Niederbayern. Währen im Raum Landshut und entlang der Isar hohe Baulandpreise erzielt werden, die durch die Nähe zur Landeshauptstadt München und dem Flughafen Franz-Josef-Strauss gesteigert werden, stagnieren sie im Osten des Regierungsbezirks. Dies liegt an der weiten Entfernung zu Städten sowie der teilweise noch nicht ganz ausgereiften Infrastruktur. Der Osten Niederbayerns befindet sich noch immer im Entwicklungsstadium und strebt wirtschaftlich weiter auf, was sich bei den Baulandpreisen jedoch kaum bemerkbar macht. Je nach Ortschaft liegen sie hier unter 100 Euro pro Quadratmeter.
Oberpfalz - Leben im Einklang mit der Natur
Abgesehen von der Regierungsbezirkshauptstadt Regensburg bestehen in der Oberpfalz unterdurchschnittliche Bodenrichtwerte, was besonders an der Lage im Oberen Bayerischen sowie Oberpfälzer Wald liegt. Die Region ist wenig entwickelt und stark ländlich geprägt. Den niedrigsten Bodenrichtwert Bayerns findet man in der nördlichen Oberpfalz, an der Grenze zu Tschechien.
Schwaben - Aufstrebender Verdichtungsraum
Im Gegensatz zur Oberpfalz ist Schwaben hervorragend Entwickelt und besonders entlang der Donau dicht besiedelt. Hier herrscht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, was die Bodenrichtwerte steigert. Schwaben profitiert von der Nähe zu München genauso wie von Naturräumen, die der Erholung dienen.
Metropolregion Nürnberg - Fränkische Power im Zentrum Bayerns
Zwar ist Nürnberg ebenso wie München eine Metropole, die zahlreiche Menschen anzieht, anders als in der Landeshauptstadt bleiben die Bodenrichtwerte in Nürnberg selsbt sowie in der direkten Umgebung vergleichbar niedrig. Gemeinsam mit Fürth, Erlangen und Schwabach bildet Nürnberg ein Vierergespann, das allerhand zu bieten hat: Arbeitsplätze, mehrere Hochschulen und Universitäten, ein breites Freizeitangebot und hervorragende Versorungsbedinungen. Das Verhältnis von Lebensqualität und Immobilienpreisen ist hier ausgezeichnet. Sicherlich ist das Leben in der Metropole teurer, als etwa am Land, jedoch punktet die Metropolregion Nürnberg dennoch mit einem vergleichsweise günstigen Verhältnis.
Franken - Günstiges Leben im Norden Bayerns
Ober-, Unter- und Mittelfranken bilden den Norden Bayerns, wo besonders die Brautradition und das Weinkeltern zu Hause sind. In dieser Gegend lebt man auch in den Städten Würzburg, Schweinfurt, Bamberg, Bayreuth und Coburg vergleichsweise günstig. Die Bodenrichtwerte werden deutlich geringer, je mehr man sich von den Verdichtungsräumen entfernt und je mehr man sich in Richtung Osten bewegt. Besonders an der Grenze zu Thüringen und Sachsen ist der Bodenrichtwert gering. Noch immer sind die Nachwirkungen der ehemaligen Staatsgrenze zur DDR bemerkbar. Diese frühere Grenzregion holt nur langsam die Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte auf. Nichtsdestotrotz bietet die Region einen hohen Freizeitwert, sodass sich auch dort die Bodenrichtwerte weiter steigern.
Steigende Bodenrichtwerte in ganz Bayern
In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Bodenrichtwerte in ganz Bayern gesteigert, in manchen Regionen mehr, in anderen weniger. Insbesondere in der Nähe der Metropolen München und Nürnberg waren die größten prozentualen Anstiege mit teilweise bis zu 100 % zu verzeichnen. Hingegen entwickeln sich die Baulandpreise in peripheren Gegenden, etwa in Grenznähe, nur moderat und beinahe im Gleichklang mit der gewöhnlichen Inflationsrate, was an der geringen Nachfrage in diesen Entleerungsregionen liegt. Auch für die Zukunft kann davon ausgegangen werden, dass dieses Phänomen sich weiter abzeichnen wird. Bayern ist und bleibt hinsichtlich der durchschnittlichen Bodenrichtwerte weiter unangefochtene Nummer 1 in Deutschland, abgesehen von den drei Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen. |
Immobilienpreise regional analysiert