Abrechnungsfrist Nebenkosten - Vermieter
Abrechnungsfrist der Nebenkosten
Die Nebenkostenabrechnung wird auch als Betriebskostenabrechnung bezeichnet.
Welche Formalitäten sind bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?
Die Nebenkostenabrechnung muss immer schriftlich, per Fax oder als Datei versandt werden.
In der Nebenkostenabrechnung sollten folgende Punkte unbedingt aufgeführt werden:
Heizkosten
Kosten für die Wassererwärmung
Kosten für die Wasserversorgung
Gebühren für Abwasser
Gebühren für die Müllabfuhr
Kosten für die Straßenreinigung
Grundsteuer
Kosten für einen Hausmeister
Kosten für die Reinigungsarbeiten
Kosten für die Gartenarbeiten
Kosten für die Haftpflichtversicherung
Kosten für die Gebäudeversicherung
Gibt es im Haus einen Aufzug müssen alle Mieter die Betriebskosten dafür bezahlen. Selbst wenn die Mieter im Erdgeschoss wohnen entfallen auch auf sie die Betriebskosten des Fahrstuhls.
Diese Punkte dürfen aber nicht in einer Nebenkostenabrechnung stehen:
Einzahlungen in die gemeinschaftlichen Rücklagen für die Instandsetzung
Sanierung bei Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen
Gebühren des Hausverwalters
Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungen
Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung erfolgen?
Der Mieter leistet eine Vorauszahlung der Nebenkosten, deshalb möchte er doch wissen wie sich der Kostenaufwand des Vermieters und sein tatsächlicher Verbrauch gestalten. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter innerhalb von zwölf Monaten die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und an den Mieter weiter zu geben. Diese sollte immer schriftlich an den Mieter erfolgen. Dem Mieter steht auch das Zurückhaltungsrecht zu, das heißt er kann im laufenden Mietvertrag die Vorauszahlung der Nebenkosten so lange einbehalten bis der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter vorlegt. Ist der Mieter allerdings schon aus der Wohnung ausgezogen, so muss der Mieter den Abrechnungszeitraum abwarten. Der Vermieter brauch erst im Abrechnungszeitraum die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Wie lange hat der Mieter Zeit seine Forderung zu bezahlen?
Der Abrechnungszeitraum welcher bei einer Nebenkostenabrechnung gesetzlich geregelt ist darf höchstens zwölf Monate betragen. Alle Betriebskostenabrechnungen oder Nebenkostenabrechnung welche einen längeren Zeitraum umfassen sind nicht zulässig. Der Mieter kann auf eine Nebenkostenabrechnung welche einen längeren Zeitraum umfasst, sogar die Zahlung der Nebenkosten verweigern.
Wenn ein Mietverhältnis erst kurz vor dem Ende der Abrechnungsperiode begonnen hat und der Vermieter deshalb bis zur nächsten Abrechnungsperiode des Folgejahres mit der Nebenkostenabrechnung wartet, so ist diese Nebenkostenabrechnung unwirksam.
Ein Beispiel dafür wäre wenn ein Mieter Anfang Oktober in eine Wohnung zieht und der Vermieter erstellt eine Betriebskostenabrechnung vom Oktober bis zum Dezember des Folgejahres. Diese Nebenkostenabrechnung würde fünfzehn Monate betragen und wäre deshalb ungültig.
Der Mieter muss innerhalb von dreißig Tagen, also einem Monat nach Fälligkeit oder dem Zugang die Nachzahlung des Betrages aus der Nebenkostenabrechnung an den Vermieter leisten. Der Vermieter muss den Mieter ebenfalls darauf hinweisen, dass er nach Ablauf der Frist von dreißig Tagen automatisch in Verzug gerät. Wenn der Mieter die Zahlung verweigert oder nicht zahlt braucht der Vermieter den Mieter nicht noch einmal anzumahnen. Er kann den Mieter dann gleich beim Amtsgericht auf die Zahlung der Nachforderung verklagen. Ist die Nachforderung begründet wird der Mieter zur Zahlung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung verurteilt. Der Mieter trägt in diesem Fall auch die Kosten des Verfahrens. Statt der Klage vor Gericht wegen der Zahlung kann der Vermieter dem Mieter auch einen Mahnbescheid zustellen. Gegen diesen Mahnbescheid kann der Mieter einen Widerspruch einlegen. Legt der Mieter einen Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein, kann es trotzdem zu einer Gerichtsverhandlung kommen. Durch den Widerspruch innerhalb von zwölf Monaten des Mieters wird aber die Fälligkeit nicht beeinträchtigt. Das bedeutet das der Mieter seine Forderung weiterhin innerhalb von dreißig Tagen zu bezahlen hat. Diese Forderung gegenüber dem Vermieter verjährt nach drei Jahren.
Wie lange hat der Vermieter Zeit das Geld aus der Nebenkostenabrechnung an den Mieter zu zahlen?
Erstattungsguthaben sind immer nach Zugang einer korrekten Nebenkostenabrechnung fällig. Der Vermieter kommt aber spätestens dreißig Tage, also einen Monat nach Zugang der Nebenkostenabrechnung in Verzug, wenn er dieses Geld nicht an den Mieter überweist. Der Anspruch auf ein Erstattungsguthaben aus der Nebenkostenabrechnung des Mieters verjährt nach drei Jahren. Will der Mieter die Verjährungsfrist aufhalten, muss er den Vermieter unbedingt beim Amtsgericht verklagen.
Fristen für den Vermieter:
Abrechnungsfrist
Der Vermieter muss die Kosten aus der Nebenkostenabrechnung jährlich abrechnen. Der Abrechnungszeitraum beträgt immer zwölf Monate. Maßgebend ist aber der Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter und nicht die Aufgabe auf der Post. Der Vermieter trägt das Risiko einer verspäteten Postbeförderung.
Teilabrechnungen braucht der Vermieter nicht zu erstellen. Diese Teilabrechnungen brauchen nicht einmal erstellt werden wenn der alte Mieter aus der Wohnung auszieht und ein neuer Mieter wieder in die Wohnung einzieht. Teilabrechnungen können aber vertraglich mit dem Mieter vereinbart werden. Der Vermieter darf auch nicht die Nebenkostenabrechnung auf zwei Teilrechnungen aufteilen ohne das der Mieter etwas davon weiß.
Vermieter sollten die Abrechnung sehr früh erstellen. Damit noch eine Korrektur während des Abrechnungszeitraums möglich ist. Nach Ende des Abrechnungszeitraums ist eine Korrektur leider nicht mehr möglich. |
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