Mieterhoehung - Was ist erlaubt
Die Mieten in Deutschland, gerade in Ballungsgebieten (München), steigen die Mieten trotz Mietpreisbremse stetig. Doch ab wann dürfen die Vermieter die Miete erhöhen? Und ab wann muss der Mieter dies nicht mehr hinnehmen?
Die Mieterhöhung ist per Gesetz geregelt
In erster Linie bildet das Bürgerliche Gesetzbuch die Rechtsgrundlage für eine Mieterhöhung. Laut Paragraph 557 BGB können die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Dies deutet bereits an, dass der Vermieter nicht einfach so eine Mieterhöhung beschließen kann. Damit die Mieterhöhung rechtsverbindlich wird, muss der Mieter zunächst zustimmen.
Im folgenden Paragraphen des BGB ist jedoch auch formuliert, dass der Vermieter die Zustimmung einer Mieterhöhung vom Mieter auch verlangen. Jedoch kann diese Zustimmung nur verlangt werden, wenn alle gesetzlichen Kriterien für eine Mieterhöhung auch erfüllt sind. Sollte der Mieter trotzdem eine Zustimmung verweigern, kann der Vermieter diese auch gerichtlich einklagen. Sofern der Vermieter für Gericht Recht bekommt, muss der Mieter nicht nur die Mieterhöhung tragen, sondern auch die Gerichtskosten.
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Ein Grund für eine gerechtfertigte Mieterhöhung ist vor allem die Angleichung an die ortübliche Vergleichsmiete. Laut BGB darf der Vermieter die Mieten auf jenes Preisniveau anheben, welches für Wohnraum vergleichbarer Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und Größe in den letzten vier Jahren üblich war. Jedoch muss der Vermieter auch begründen können, warum er die neue Miethöhe für ortsüblich hält. Dafür kann sich der Vermieter auf den örtlichen Mietspiegel oder auch auf die Mietdatenbanken berufen, welche von der Kommune oder von den Interessenvertretern der Mietern und Vermietern zusammen geführt wird. Aber gerade bei kleineren Gemeinden isnd solche Hilfsmittel für den Vermieter nicht immer vorhanden. Sollte dies der Fall sein, können sich die Vermieter auch auf drei vergleichbare Wohnung berufen oder auch ein Gutachten von einem Sachverständigen beibringen.
Die Begrenzung einer Mietverhöhung
Grundsätzlich ist es gesetzlich erlaubt, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Jedoch müssen dies die Mieter nicht immer hinnehmen. Denn der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, insoweit diese formal in Ordnung ist, die neue Miethöhe nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die Jahressperrfrist sowie die Kappunsggrenze eingehalten werden.
Die Jahressperrfrist besagt, dass die letzte Mietangleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder auch der Einzug mindestens zwölf Monate zurückliegen muss, damit die Miete erneut angeglichen werden kann. Die Knappungsgrenze hingegen besagt, dass die Miete einer Wohnung innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozenz steigen darf. Dabei ist die ortsübliche Vergleichsmiete irrelevant.
Überprüfung der Mieterhöhung
Der Wohnungsbesitzer muss dem Mieter ausreichend Zeit lassen, damit dieser die Rechtsmäßigkeit der Mieterhöhung überprüfen kann. So hat der Mieter im Monat der Bekanntgabe der Mieterhöhung und zwei weitere Monate Zeit, um abzuklären, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Dabei kann er zum Beispiel den örtlichen Mieterverein zu Rate ziehen. Der Mieter sollte nur dann seine Zustimmung verzweigern, wenn die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehaltet werden. Sonst käme es zu einer Gerichtsverhandlung, da der Vermieter die Zustimmung des Mieters einklagen kann. Sollte der Vermieter Recht bekommen, muss der Mieter auch die Anwalts- und Verfahrenskosten tragen.
Ausschluss weiterer Mieterhöhungen
Der Angleich an die ortsübliche Vergleichsmiete ist immer dann bereits ausgeschlossen, wenn in dem Mietvertrag eine Staffel-, Zeit- oder Indexmiete vereinbart wurde. So ist bei einer Staffelmiete bereits vertraglich festgelegt, wann sich die Miete erhöhte und um welchen Betrag die Miete steigen wird. Bei einer Indexmiete wird vertraglich geregelt, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts steigt.
Somit sind Mieterhöhungen außer der Reihe sowohl bei der Staffelmiete als auch bei der Indexmiete unzulässig. Somit können auch Investitionskosten für zum Beispiel energetische Modernisierungsmaßnahmen nicht einfach auf dem Mieter umgelegt werden.
Mieterhöhungen nach Sanierungen
Es ist sehr genau zu überprüfen, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann und welche der Vermieter alleine tragen muss. So dürfen Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung und auch wohnwertsteigernde Maßnahmen bis zu 11 Prozent auf die Jahrsmiete umgelegt werden. Reine Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen sind somit alleine vom Vermieter zu tragen.
Steigende Nebenkostenpauschale
Bei steigenden Preisen für Öl, Strom oder auch Gas kann es ganz leicht geschehen, dass die im Mietervertrag festgelegten Nebenkosten nicht mehr ausreichen, um die tatsächlichen Nebenkosten decken zu können. Damit der Vermieter dabei nicht in Vorleistung treten muss, ist eine Anpassung der Nebenkostenpausche an die tatsächlichen Kosten zu jeder Zeit möglich.
Diese gilt nicht als Mieterhöhung im Sinne des Gesetzes, da zu viele gezahlte Beträge auch wieder erstattet werden können. Somit hat die Erhöhung der Nebenkostenpauschale keinen Einfluss auf die gesetzlichen Vorgaben wie die Jahressperrfrist oder die Kappungsgrenze.
Bei Sozialwohnungen nur Kostenmiete
Der Vermieter darf mit staatlich geförderten Sozialgewinnen keinen Gewinn erwirtschaften. Die Mieten von Sozialwohnungen sind meist recht günstig, da nur eine sogenannte Kostenmiete von den Mietern gezahlt wird. Darunter versteht man jenen Betrag, mit welchem die tatsächlichen Kosten des Hauses abgedeckt werden. Sofern sich die Kosten ändern, ändert sich auch die Höhe der Miete. Dafür ist jedoch eine entsprechende Genehmigung der Behörde notwendig. |
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