Mieter stellen sich häufig die Frage, ob die Miete bei Schimmelbefall in den Räumlichkeiten, rechtmäßig gemindert werden kann.
Zum allgemeinen Verständnis sind hier erst einmal einige wichtige Fakten für sie als Mieter. Ein Schimmelbefall kann in sanierten Altbauten, Neubauten und natürlich auch in Altbauten auftreten. Gerade in Neubauten, die eigentlich in bestem Zustand was die Isolierung anbetrifft sein sollten, kommt es nicht selten zu enormen Schimmelbefall.
Wann kann bei einem Schimmelbefall die Miete gemindert werden?
Jetzt stellt sich natürlich für Sie als Mieter oder aber für den Vermieter die Frage nach der Verantwortlichkeit. Im Klartext heißt das nichts anderes - wer ist schuld am Befall mit Schimmelpilzen. Sie sollten wissen, dass im gültigen Mietrecht die Sprechung von Recht sehr vage und fast schon unüberschaubar ist. Auch sind die Ergebnisse in der Rechtsprechung von unterschiedlicher Natur.
Im Allgemeinen ist es aber so, der Mieter ist dann berechtigt die Miete selbst zu mindern, wenn die Wohnung unbewohnbar geworden ist. Die Wohnung muss aber sehr schlimm von Schimmelpilzen befallen sein, dass der vertragsmäße Gebrauch aufgehoben werden musste. In diesem eindeutigen Fall, würde ein sehr großer Mangel vorliegen und dann erst dürfen Sie als Mieter, die Miete mindern. Sie können dieses mit dem § 535 BGB begründen. Grundsätzlich gilt diese Regelung aber nur, wenn sie den Schaden nicht selbst verschuldet haben.
Vor Gericht wird gerade der Punkt, also wer Schuld hat, am häufigsten verhandelt. Sie sollten dazu wissen, dass der Vermieter immer genau nachweisen muss, dass sie als Mieter schuldig am Schimmelbefall sind. Um diesen Punkt nachweisen zu können, muss er vor Gericht unmissverständlich beweisen, dass der Schimmelbefall nicht durch bauliche Mängel entstanden ist. Wenn dies gelingt, haben sie als Mieter kein Minderungsrecht mehr.
Wie muss eine Mietminderung angekündigt werden?
Vielleicht denken sie als Mieter auch, dass sie eine Mietminderung erst dem Vermieter gegenüber kundtun sollten. Das ist ein Irrglaube. Sobald ein Mangel an der Mietsache aufgetreten ist, können sie die Mietminderung vornehmen. Somit tritt die Minderung der Miete ganz automatisch ein.
Eine Voraussetzung ist also der vorliegende Mangel, in diesem Fall der Schimmelbefall. Wenn dieser Befall in der Wohnung zu einer Gesundheitsgefährdung führen kann, ist eine Mietminderung absolut gerechtfertigt. Allerdings sollten sie den Vermieter in Kenntnis setzen, dass sie die Miete mindern werden. Sobald der Mangel der Mietsache offenkundig geworden ist, können sie die Minderung vornehmen, allerdings muss eine Mängelanzeige angefertigt werden, in dieser sollten sie auch die Höhe der Minderung angeben. Die Anzeige sollte in schriftlicher Form erfolgen. Laut § 536 BGB kann die Miete gemindert werden, sobald ein Mangel festgestellt wurde.
In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?
Grundsätzlich orientiert sich die Höhe der Minderung an der Bruttomiete. Bedenken sie, dass die Minderung angemessen sein sollte. Es kommt gerade bei Schimmelbefall auf die Größe des Schadens an. Sie sollten also Vorsicht walten lassen und sich vor der Minderung kundig machen, entweder bei einem Mieterverein oder im Internet. Dort gibt es Mietminderungstabellen, an denen sie sich gut orientieren können, für welchen Schaden sie wieviel Minderung vornehmen können. Man kann nicht einfach festlegen, in welcher Höhe bei Schimmelbefall die Miete gemindert werden kann. Auch sollte bei den genannten Minderungstabellen immer daran gedacht werden, dass als Orientierungshilfe dienen. Sie dienen nur dem Überblick und sind nicht bindend. In Grunde empfiehlt sich vor einer Mietminderung immer, sich fachkundigen Rat von einem Rechtsanwalt einzuholen.
Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
Schimmelbefall, welche Rechte haben Mieter:
Ist der Schimmelbefall entdeckt worden, muss er schriftlich dem Vermieter gemeldet werden. Hierzu sollte eine 14-tägige Frist angesetzt werden, um den Schimmelbefall durch den Vermieter entfernen zu lassen. In dieser Meldung sollen Sie als Mieter erklären, dass sie innerhalb der Fristsetzung die Miete nur unter Vorbehalt zahlen werden. Kommt innerhalb der Frist keine Reaktion vom Vermieter, können sie klagen. Die Richter entscheiden dann über die Schuldfrage. Wenn Ihr Vermieter unterliegt, wird die Höhe der Minderung durch das Gericht festgesetzt. Dennoch sollten sie immer versuchen sich gütlich zu einigen, denn wenn sie unterliegen, müssen sie neben den Gerichtskosten noch die Anwaltskosten übernehmen.
Schimmelbefall, welche Rechte haben Vermieter:
Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass eine Mietwohnung optimal genutzt werden kann. Bei Schimmel ist das natürlich undenkbar. Schimmel an Wänden ist ein gesundheitliches Problem und sollte beseitigt werde. Als Vermieter sollten sie prüfen ob Baumängel oder falsche Lüften durch den Mieter die Ursache für den Befall sind. Sie haben das Recht fristlos zu kündigen, wenn sie durch Vorlage von Gutachten zweifelsfrei beweisen können, dass der Mieter die Schuld an der Schimmelbildung trägt. Wenn sie aber für den Befall durch bauliche Mängel verantwortlich gemacht werden, müssen sie die Schäden beseitigen und die Kosten dafür übernehmen. Die Mietminderung ist damit absolut regulär.
Fazit
Wenn ein Schimmelbefall innerhalb des laufenden Vertrages auftritt, sollten beide Seiten ein auf die Wohnung passendes Lüftungs- und Heizverhalten gemeinsam festlegen. Bedenken sollten beide Parteien immer, dass eine außergerichtliche Einigung immer besser und billiger ist, als ein Rechtsstreit. |
