Kostenlose Immobilienbewertung: Wertermittlung für Haus, Wohnung & Grundstück

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Was ist meine Immobilie wert?

Bei der Bewertung einer Immobilie kommt es besonders auf den Faktor der Lage an. Weiter spielen Bauart, Größe und Alter eine entscheidende Rolle. Der Wert ergibt sich ebenfalls aus der gegebenen Nachfrage

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Es ist nicht nur ein Gefühl, mittlerweile belegen es verschiedene Studien: Der Wohnraum in Deutschland wird immer teurer. Diese Tatsache gilt vor allem für Deutschlands Großstädte und Ballungszentren. Betrachtet man die Immobilienpreise seit 2004, so sind diese in Frankfurt und München um über 100 % gestiegen. Und auch in Berlin und Hamburg liegen Preißteigerungen von 90 % und mehr vor. Auch die Mieten sind im gleichen Zeitraum gestiegen. Wenn auch nicht ganz so horrend, wie die Kaufpreise. Bei den Mietpreisen ist es die Stadt Berlin, die an der Spitze der prozentualen Preißteigerung steht. über 70 % mehr als noch vor 15 Jahren, müßen Mieter in der Hauptstadt für ihren Wohnraum zahlen. Dabei galt Berlin lange als günstiges Pflaster, was Wohnraum anbelangt. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien erreichen Rekordstände. Im Durchschnitt zahlt ein Käufer in Berlin für eine Immobilie 3.676 € pro Quadratmeter. Das ist jedoch noch nicht der teuerste Quadratmeterpreis. Am meisten Bares müßen Investoren, oder Heimatlose auf der Suche nach dem eigenen Haus, in München aufwenden. Mit 6.798 € pro Quadratmeter kauft man in München mit Abstand am teuersten. Doch woher kommt diese Entwicklung, warum liegen die Preißteigerungen vielerorts über der Inflationsrate, und welche Konsequenzen bringt diese Entwicklung mit sich?


Es gibt zwei wichtige Hauptgründe, weshalb die Preise für Wohnraum in den letzten zehn Jahren einer so enormen Steigerung unterlagen und immer unterliegen. Zum einen ist die Ursache für dieses Preiswachstum in der Zinspolitik zu finden. Zum anderen spielt die Abwanderung aus den ländlichen Gebieten, hinein in die Ballungszentren rund um Deutschlands Großstädte, eine tragende Rolle. Die Tatsache, daß die Europäische Zentralbank den Leitzins auf ein Nullniveau gesenkt hat, steigert die Nachfrage nach Immobilien, da Kredite so günstig zu haben sind, wie nie zuvor. Alternative Geldanlagen werden zunehmend unattraktiver, wogegen Immobilien als Geldanlage stark an Attraktivität gewinnen. Vielerorts erwerben Investoren Immobilien, um sie als lukrative Geldanlage zu nutzen. Auch auf viele ausländische Investoren wirkt der deutsche Immobilienmarkt durchaus anziehend. Vor allem Deutschlands Großstädte bieten lukrative Investitionsmöglichkeiten. Mit etwas Geduld laßen sich Häuser und Wohnungen nach mehreren Jahren teurer verkaufen als sie gekauft wurden. Und auch mit der Vermietung von Wohneigentum läßt sich in beliebten Großstädten gutes Geld verdienen.

Daß immer mehr Menschen vom Land in die Stadt umziehen, kommt den Investoren in ihrer Kalkulation selbstverständlich entgegen. Meist zieht es jüngere Menschen vom Umland in die Stadt. Zum einen liegt dies darin begründet, daß das Leben in der Stadt abwechslungsreicher und aufregender ist, und einfach eine größere Lebensqualität bietet. Ein weiterer Grund liegt jedoch auch darin, daß junge Menschen auf der Suche nach einem Studienplatz oder einer ersten Arbeits- oder Ausbildungßtelle, oft keine Wahl haben. In Großstädten sind die beruflichen Perspektiven beßer und häufig werden die Jobs in Großstädten auch deutlich beßer bezahlt. Dieser gesteigerten Nachfrage folgt eine Verknappung des Wohnraums. Vermieter können die Preise für ihre Wohnungen und Zimmer anheben, ohne leerstand befürchten zu müßen. Wenn es um die Vermietung von Wohnraum geht, findet man in Deutschlands Großstädten für jedes noch so winzige Kellerzimmer, einen verzweifelten Suchenden, der bereit ist den geforderten Mietpreis zu zahlen. Die Preise stehen teilweise in keinem Verhältnis mehr zu Außtattung oder Lage. Die Miet- und Kaufpreise von Immobilien werden vielerorts für Normalverdiener unbezahlbar, vor allem für Studenten ist diese Entwicklung ein fast auswegloses Dilemma. Doch wie läßt sich dieser Entwicklung entgegensteuern?

Gebaut wird überall in Deutschland, nahezu permanent. Doch der Bedarf ist einfach zu groß. Ein Faktor, der dieser Tatsache zugrunde liegt, ist sicher der Mangel an Bauland. Nicht weil es nicht vorhanden wäre, sondern vielmehr, weil der Prozeß des Ausweisens von neuem Bauland, die zuständigen Kommunen einfach überfordert. Die Genehmigungen für neues Bauland werden grundsätzlich von den zuständigen Ländern ausgestellt. Da den Kommunen jedoch sowohl die finanziellen Mittel fehlen als auch die Arbeitskräfte, um diesen Vorgang voran zu treiben, ist der Prozeß des Ausweisens und Genehmigens von Bauland ein sehr langwieriger und mühevoller, welcher sich teilweise viele Jahre hinziehen kann. Ein weiteres Problem, das die Preise auf dem Immobilienmarkt aufwärts treibt und das ebenfalls mit dem Neubau von Wohneigentum zusammenhängt, ist die Konzentration der Baubranche auf bestimmte Bevölkerungßchichten als Kunden. Die Baubranche versuche gar nicht erst Alternativen anzubieten, um möglichst günstig zu bauen, sondern richte ihre Angebote an Kunden, die in der Lage sind jeden geforderten Preis auch zu zahlen. Studien zeigen, daß in den meisten Fällen der Preis eines Bauprojekts bei Abschluß um 20 % höher liegt, als vom Bauherrn ursprünglich veranschlagt. Zusätzlich zu den genannten Kosten, verlangen auch Deponien mehr Geld für den nötigen Erdaushub, bei einem Bauprojekt. Dadurch, daß ständig gebaut wird, sind die Lagerstätten voll, was zu Platzmangel und somit auch zu höheren Preisen führt. Letztlich zahlen Investoren so insgesamt erheblich höhere Preise, um Immobilien neu bauen zu laßen, und sie geben diese Preiserhöhungen natürlich an Mieter oder Käufer weiter, um den eigenen Ertrag zu verbeßern. Ein Kreislauf, der in stetig steigenden Preisen für Wohnraum mündet und aus dem es derzeit wenige Auswege zu geben scheint.

Die Zukunft wird teuer, so scheint es. Denn Experten gehen davon aus, daß Immobilienpreise in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren um weitere 50 % ansteigen können. Die Nachfrage wird auf einem gleichbleibend hohen Niveau stagnieren oder sogar weiter ansteigen, das Angebot bleibt jedoch auch in Zukunft knapp und vergrößert sich nicht wesentlich. Auch wenn sich das Verkaufsangebot auf dem Markt sogar verringert, die Branche boomt, denn Erträge steigen auch, durch höhere Kredite und höhere Kaufpreise. Ein Faktor, der den Preisanstieg zumindest in der näheren Zukunft etwas vermindern könnte, wäre eine änderung in der Zinspolitik. Zumindest in 2019 rechnen Experten mit einer Erhöhung des Leitzinßatzes. Dies könnte dazu führen, daß die Nachfrage zumindest nicht weiter steigt, da sich aufgrund der teureren Kredite, weniger Haushalte den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Zumindest bei der jüngeren Generation scheint der Trend rückläufig zu sein. Nachdem sich die Immobilienpreise in Deutschland derzeit also auf einem, nie zuvor da gewesenen, Rekordhoch befinden, stellt sich dennoch bei vielen die Frage: Kaufen oder nicht kaufen? Wie hoch ist das Risiko einer Immobilienblase wirklich? Sollten wir tatsächlich Zustände wie in den USA vor zehn Jahren befürchten? Oder ist Wohneigentum nach wie vor ein lukratives Investment, mit dem man wenig verkehrt machen kann? Auch wenn viele von der Angst vor einer Preisblase gehemmt sind, Experten sind der Auffaßung, daß es einige Hinweise gibt, die gegen eine Immobilienblase sprechen, so etwa die Tatsache, daß keine gesteigerte Kreditvergabe erfolgt, oder daß auch die Zahlen bei Kauf und Verkauf mit Immobilien nicht auffallend gestiegen sind. Daß Experten nicht von einer Preisblase ausgehen, ist zum einen eine gute Nachricht und beruhigt vor allem. Zum anderen, für alle die in Zukunft planen Eigentum zu erwerben: Es ist sicher nicht damit zu rechnen, daß Häuser und Wohnungen in näherer Zukunft wieder günstiger und damit erschwinglicher werden.






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