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Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen: Wie Sie die Miete unabhängig vom Mietspiegel erhöhen

Als Eigentümer möchten Sie das meiste aus Ihrer Immobilie herausholen und diese möglichst ertragreich vermieten. Sofern keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, stehen viele Vermieter daher alle paar Jahre erneut vor der Herausforderung, die Miete zu erhöhen. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie Sie eine Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen durchsetzen.

Wie setze ich eine Mieterhöhung ohne qualifizierten Mietspiegel um?

Grundsätzlich ist der Vermieter dazu befugt, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Dabei gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Rahmen, innerhalb dessen die Miete erhöht werden darf. In der Regel wird die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels nachgewiesen.

In vielen deutschen Städten und Gemeinden gibt es allerdings keinen Mietspiegel - in diesem Fall können Sie die Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen stützen. Hierzu müssen Sie dem Mieter mindestens drei Vergleichsobjekte nennen, die zu einem höheren Preis vermietet sind.

Was muss ich bei der Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen beachten?

Die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen ist die fehleranfälligste und aufwendigste Art eine Mieterhöhung vorzunehmen - allerdings gibt Sie dem Vermieter auch am meisten Handlungsspielraum. Damit die Mieterhöhung zulässig ist und nicht vom Mieter abgewehrt werden kann, müssen Sie einiges bedenken. Im Folgenden nennen wir Ihnen die wichtigsten Punkte.

Mindestens drei vergleichbare Objekte

Sie müssen die Mieterhöhung mit mindestens drei Vergleichsobjekten begründen, die eine ähnliche Beschaffenheit aufweisen, wie Ihr Objekt. Die Lage, Größe, Art und Ausstattung der Wohnungen sollten in jedem Fall vergleichbar sein.

Die Vergleichsimmobilien sollten unbedingt in derselben oder in einer ähnlichen benachbarten Gemeinde liegen. Dabei können die Objekte einem anderen Vermieter oder Ihnen selbst gehören.

Alle Vergleichswohnungen müssen vermietet sein

Wenn Sie sich auf eine Immobilie beziehen, die nicht vermietet ist, kann die Mieterhöhung unwirksam sein. Achten Sie also immer darauf, dass ein aktuelles Mietverhältnis besteht.

Der niedrigste Quadratmeterpreis zählt

Sie können den Preis allerhöchstens bis zum niedrigsten Quadratmeterpreis der drei Wohnungen erhöhen. Es ist nicht zulässig, den Durchschnittspreis der drei Objekte zu ermitteln und diesen als Grundlage für Ihre Mieterhöhung zu nehmen.

Beispiel: Wohnung 1 und 2 liegen bei 10,50 EUR/qm und Wohnung 3 kostet 10,20 EUR/qm - die Grenze für Ihre Mieterhöhung bildet in diesem Fall Wohnung 3. Sie dürfen die Miete also bis zu einem Preis von 10,20 EUR/qm erhöhen.

Die Angaben müssen nachweisbar sein

Der Mieter muss dazu in der Lage sein, Ihre Angaben nachzuprüfen. Damit die Wohnung für den Mieter auffindbar ist, müssen Sie Auskunft über die genaue Anschrift und Lage der Wohnungen in den jeweiligen Gebäuden geben (z.B. Erdgeschoss rechts). Kann diese Information nicht zur Verfügung gestellt werden, gibt es keine Berechtigung, die Miete zu erhöhen.

Wie regelmäßig kann ich die Miete erhöhen?

Als Vermieter dürfen Sie die Miete frühestens ein Jahr seit der letzten Mietanpassung bzw. nach Einzug der aktuellen Mieter ankündigen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei um höchstens 15 % bzw. 20 % erhöht werden, je nachdem welche Kappungsgrenze in Ihrer Gemeinde gilt.

Zusätzlich muss eine sogenannte Überlegungsfrist berücksichtigt werden, die der Mieter hat, um der Erhöhung zuzustimmen. Diese beträgt drei Monate. Bis die tatsächliche Mieterhöhung wirksam wird, vergehen also mindestens 15 Monate.

Kann mein Mieter die Mieterhöhung ablehnen?

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, sofern diese zulässig und inhaltlich sowie formal korrekt ist. In diesem Fall kann sie vom Mieter nicht abgewehrt werden.

Allerdings können schon kleine Formfehler dazu führen, dass die Mieterhöhung nicht rechtskräftig ist und vom Mieter angefochten werden kann.

Sollte der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen wollen, kann er außerdem von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. So kann das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats vorzeitig beendet werden.